Сопровождение сделок

Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом (недвижимостью), в том числе с землей – одно из главных направлений деятельности Юридической компании "Юрист-Проф".

Чем наши услуги отличаются от риелторских? Основная задача риелтеров – найти объект недвижимости. подходящий клиенту. и совершить сделку с ним. При этом, как показывает наша практика, при сопровождении сделок с нежилыми помещениями или с земельными участками (особенно принадлежащим юридическим лицам) риелторы очень часто в погоне за скоростью совершения сделки и собственным гонораром не обращают внимания на некоторые существенные моменты, которые могут в дальнейшем принести массу проблем клиентам (см. ниже).

Наша цель – защита интересов клиента, а не скорейшее завершение сделки с недвижимостью на любых условиях.

Состав комплекса услуг по юридическому сопровождению сделки с недвижимостью зависит от конкретной ситуации и, прежде всего, от того, чьи интересы мы представляем: покупателя или продавца.

Например, если наш клиент приобретает недвижимость, процесс юридического сопровождения сделки можно разбить на следующие этапы:

1. Экспертиза представленных продавцом документов и запрос дополнительных материалов.

На первом этапе мы проводим анализ документов, представленных продавцом. Как правило, их бывает недостаточно для проведения детального правового анализа юридической чистоты объекта недвижимости. Мы запрашиваем дополнительные материалы у продавца, а часть информации и документов получаем по независимым каналам. Это позволяет получить дополнительное подтверждение легитимности документов по объекту недвижимости и подтвердить полномочия представителя продавца на совершение сделки. Если в ходе юридической экспертизы документов будут обнаружены некоторые «шероховатости» в истории объекта недвижимости, они могут послужить аргументом для снижения цены объекта. В некоторых случаях, мы, возможно, порекомендуем клиенту отказаться от сделки, если никакие схемы проведения сделки не позволят исключить риски от покупки данного объекта.

2. Ведение переговоров с продавцом, разработка и согласование документов по сделке.

Цель переговоров – утверждение такой схемы сделки, которая позволит провести сделку с минимальными рисками для покупателя и на максимально выгодных условиях. Хотелось бы сразу отметить недопустимость использования «типовых договоров» при совершении крупных сделок. Типовые договоры не учитывают особенности конкретной ситуации. Договор купли-продажи – не просто основание для государственной регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу, но, прежде всего – документ, описывающий схему сделки, гарантии продавца и устанавливающие компенсационные штрафные санкции в случае возникновения каких-либо проблем с объектом недвижимости после его приобретения. Помимо договора купли-продажи недвижимости и передаточного акта разрабатываются иные документы, необходимые для реализации конкретной схемы сделки по конкретному объекту (договоры поручительства, дополнительные обязательства сторон, документы по аккредитиву, условия доступа к банковской ячейке и т.п.).

3. Совершение сделки.

При совершении сделки стороны подписывают ранее согласованные документы, осуществляют оплату и формируют пакет документов, необходимый для государственной регистрации перехода прав на объект недвижимость. Если расчеты по сделке происходят наличными деньгами, как правило, используется сейфовая ячейка в банке. В этом случае в задачу юристов входит решение орг. вопросов в банке, подготовка и проверка документов, обеспечивающих доступ к ячейке после сделки и организация пересчета денег.

4. Сопровождение государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Все усилия по организации и проведению сделки не будут ничего стоить, если в конечном итоге будет получен отказ в государственной регистрации. Поэтому, очень важно не просто грамотно сформировать пакет документов и сдать его на регистрацию, но и осуществлять постоянный контроль за ходом регистрации сделки.

5. Завершение сделки.

На последнем этапе юристы получают зарегистрированные документы в территориальном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Регистрирующем органе) и тщательно их проверяют. После этого стороны подписывают передаточный акт на объект недвижимости, продавец передает покупателю документы по недвижимости и вскрывает сейфовую ячейку, если расчеты по сделке проводились наличными.

 Мы возьмем на себя трудоемкую техническую работу:

• заказ, оформление и получение документов в ЕГРП, БТИ;
• подготовка расчетов по эксплуатационным, коммунальным, земельным платежам;
• сопровождение процедуры формирования, межевания, кадастрирования земельного участка;
• регистрация договоров аренды и перехода права;
• заказ и получение технических и экспертно-технических заключений;
• регистрация ТСЖ и оформление общедолевой собственности на нежилые помещения многоквартирного дома и прилегающий земельный участок, и т.п.

С какими проблемами можно столкнуться при совершении сделки с недвижимостью?

Прежде всего, особому риску подвержены сделки с недвижимостью, где часть денег передается наличными и не отражается в договоре купли-продажи.

В чем риск подобных сделок?

Если продавец недвижимости – юридическое лицо, нужно учитывать финансовое состояние организации-продавца и возможную перспективу ее банкротства в течение ближайших 3-х лет после сделки.
Дело в том, что согласно Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (ст. 61.1.)  сделка, совершенная в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной, если цена этой сделки существенно отличается от рыночной стоимости переданного должником имущества в худшую для должника сторону.
Если же на момент совершения сделки имелись признаки неплатежеспособности должника и стоимость переданного имущества составляла 25% и более процентов от балансовой стоимости активов должника, такая сделка может быть признана недействительной, если она была совершена в течение 3-х лет (!!!) до принятия заявления о банкротстве или после него.

Если сделка будет признана недействительной, покупатель будет обязан вернуть имущество должнику или, если имущество вернуть будет невозможно - возместить рыночную стоимость имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества.

Таким образом, Покупатель недвижимости, соглашающийся на передачу большей части денег наличными, сверх установленной договором цены рискует не просто потерять недвижимость, но лишиться даже официально уплаченных средств. Причем наступление указанных событий будет находится вне контроля покупателя. Нельзя исключать и злонамеренные действия продавца.

При юридическом сопровождении сделки с недвижимостью по любым схемам наши специалисты работают исключительно в интересах своего клиента и стараются минимизировать наступление неблагоприятных последствий. При высоких рисках возникновения неблагоприятных последствий, связанных с возможностью наступления банкротства продавца, которые нельзя исключить с помощью специальных схем, мы рекомендуем покупателям отказаться от приобретения недвижимости, несмотря на кажущуюся привлекательность цены.

При покупке объекта недвижимости необходимо тщательно изучить его историю.

Всегда существуют риски признания нелегитимными предыдущих сделок, что может повлечь изъятие у покупателя приобретенной недвижимости. Поэтому необходимо иметь полное представление об истории сделок с объектом. Особенно это касается объектов, которые были приобретены владельцами на торгах, в результате приватизации или посредством рейдерского захвата. Также часто недооцениваются риски приобретения недвижимости де-факто находящейся в совместной собственности супругов. Дело в том о том, что согласно ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу супругов относится любое имущество, приобретенное ими во время брака, не независимо  от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Случается, что при разводе бывшие супруги сразу не определяют судьбу недвижимого имущества. Поэтому, недвижимость, по документам принадлежащая только одному из супругов, к тому же не находящемуся в браке, на самом деле может являться совместной собственностью супругов и распоряжаться ей можно только при согласии обоих супругов (пусть даже бывших). Иначе сделку можно будет признать ничтожной.

Отдельно стоит упомянуть о рисках, связанных с приобретением объектов недвижимости с незаконно проведенными перепланировками.

Сейчас, как правило, не возникает проблем при регистрации перехода права собственности на  объект недвижимости, где были проведены незаконные перепланировки. Но перепланировки перепланировкам рознь. Мы сталкивались с ситуациями, когда объект выставлялся на продажу после получения предписания о восстановлении объекта в исходном состоянии, т.к. несогласованные перепланировки затрагивали несущие конструкции и изменяли фасад здания, относящегося к памятникам архитектуры. В такой ситуации приведение объекта в исходное состояние может значительно ухудшить его товарные свойства. При приобретении недвижимости с проведенными несогласованными перепланировками целесообразно учитывать возможные дополнительные траты, которые придется понести для легализации перепланировок или приведения объекта в исходное состояние.  

К сожалению, в рамках этой статьи невозможно рассказать о всех рисках, с которыми мы сталкиваемся при юридическом сопровождении сделок с недвижимым имуществом. Если Вы дорожите своими деньгами - не стоит экономить на привлечении к совершению сделки профессиональных юристов.

Наши услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью могут заключаться как в полном комплексном сопровождении сделки на всех ее этапах, включая передачу денег и анализ налоговых последствий, так и в устной консультации по результатам рассмотрения правоустанавливающих документов.

По всем вопросам, касающимся услуги «юридическое сопровождение сделки с недвижимостью» Вы можете проконсультироваться с нашими юристами по тел. (812) 964-89-77.